2024年終經(jīng)濟(jì)觀察丨民生與發(fā)展并重 看政策“組合拳”如何助力房市止跌回穩(wěn)

房地產(chǎn)，一頭連著民生，一頭連著發(fā)展。如何破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)？2024年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策密集調(diào)整，特別是9月下旬以來，加力推出的一攬子增量政策，推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期明顯改善。

已審批房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款3.6萬億元

為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展，今年年初以來，多個(gè)城市設(shè)立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，就是將合規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納入“白名單”，并給予融資支持。截至11月末，全國(guó)白名單項(xiàng)目貸款審批通過金額已達(dá)到3.6萬億元。

作為今年的一項(xiàng)重要工作，建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，就是要各地根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況，以及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，推送給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)做好融資支持。政策的最大亮點(diǎn)在于，“白名單”所支持的是項(xiàng)目，而非某一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 虞曉芬：建立“白名單”項(xiàng)目，就是要建立基于項(xiàng)目資產(chǎn)為基礎(chǔ)的融資體系，封閉運(yùn)營(yíng)監(jiān)管體系，可以有效地消除過去“三高”（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）模式帶來的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更加注重財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，也有利于有關(guān)部門監(jiān)管強(qiáng)化，從源頭防控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

把資金精準(zhǔn)對(duì)接到符合標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸、應(yīng)放盡放”的同時(shí)，各地還加快建立相應(yīng)政策措施，確保資金用在刀刃上，避免出現(xiàn)次生風(fēng)險(xiǎn)。在江西新余，今年將11個(gè)項(xiàng)目納入房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，共計(jì)獲得授信5.16億元，取得放款3億元，每筆錢怎么花，都有明確要求。

江西新余市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科科長(zhǎng) 羅華：原來監(jiān)管比例的6%要在項(xiàng)目竣工交付后才支取，現(xiàn)在分為15個(gè)分階段支取。包括這房屋的主體封頂，包括我們的水電氣安裝等各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在確保預(yù)售資金保障用于項(xiàng)目完工交付的同時(shí)，資金使用更加高效。

全國(guó)超150城市開展住房“以舊換新”

今年，相信有不少居民都已經(jīng)享受到多領(lǐng)域“以舊換新”政策帶來的實(shí)惠了。其中，在各地調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策中，已有超過150個(gè)城市也先后推出了房地產(chǎn)領(lǐng)域的“以舊換新”政策，以滿足居民各類改善性住房需求。

住房“以舊換新”，是指由政府指定的機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)通過收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊買新。今年5月，廣州花都區(qū)率先推出住房“以舊換新”活動(dòng)。此后多地跟進(jìn)，截至目前，全國(guó)已有超過150市（區(qū)、縣）開展住房“以舊換新”工作。

不少城市加大了補(bǔ)貼等優(yōu)惠力度。在成都，當(dāng)?shù)貙ⅰ耙耘f換新”與其他政策相結(jié)合，規(guī)定出售自有住房并在6個(gè)月內(nèi)購(gòu)買新房的，可認(rèn)定為首套房。在湖北荊門，最近當(dāng)?shù)爻雠_(tái)了安居工程政策，包括在中心城區(qū)購(gòu)買新建商品住房的意向群體實(shí)行普惠性購(gòu)房補(bǔ)貼，并將人才、戶籍、生育、契稅四項(xiàng)購(gòu)房補(bǔ)貼予以疊加，取消房屋套數(shù)認(rèn)定和建筑面積限制等，給購(gòu)房人帶來了不少實(shí)惠。

此外，一部分城市還針對(duì)“以舊換新”政策進(jìn)行多輪升級(jí)優(yōu)化。在無錫，此前已經(jīng)將收購(gòu)二手房的范圍擴(kuò)大至蘇州、常州，前不久又進(jìn)一步將收購(gòu)范圍擴(kuò)大，增加對(duì)上海、南京等長(zhǎng)三角城市范圍內(nèi)存量二手房的收購(gòu)。業(yè)內(nèi)人士就此表示，下一步房地產(chǎn)“以舊換新”還可以在簡(jiǎn)化交易流程、便捷百姓方面多下功夫。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：二手房交易和新房的交易，中間涉及很多的鏈條和環(huán)節(jié)，地方政府一方面，把涉及以舊換新的多個(gè)部門，通過行業(yè)協(xié)會(huì)努力也好，政府優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境也好，銀行提供一些支持也好，還是推進(jìn)帶押過戶也好，這些環(huán)節(jié)上的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)打通了，我認(rèn)為以舊換新還是有很大的潛力的。

城中村改造和危舊房改造仍有加力空間

今年，城中村改造政策迎來極大變化，不僅擴(kuò)大了覆蓋范圍，還擔(dān)負(fù)起了幫助商品房去庫存、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的任務(wù)。

今年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示將通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造。一個(gè)月后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部又印發(fā)通知，將城中村改造政策的支持范圍由最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市。

按照統(tǒng)計(jì)，僅在全國(guó)35個(gè)大城市，需要改造的城中村就有170萬套，全國(guó)城市需要改造的危舊房有50萬套。因此，新增實(shí)施的100萬套城中村改造和危舊房改造，以及采取貨幣化安置方式去改造的部分，將不僅僅有利于促進(jìn)商品房去庫存，直接帶動(dòng)建筑、建材等行業(yè)的投資，同時(shí)也將實(shí)實(shí)在在地回應(yīng)人民群眾住新房、住好房的迫切需求，有助于更好滿足剛性和改善性住房需求，成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng) 張其光：在消費(fèi)需求的釋放來講，我們不僅僅是購(gòu)房需求，還有租房需求，這一方面我們要全面考慮統(tǒng)籌規(guī)劃，安全、舒適、綠色、智慧的要求，大力推廣好房子建設(shè)，向消費(fèi)者提供更多的好房子，滿足消費(fèi)者不斷增長(zhǎng)的改善性住房需求。